El mercado hipotecario español ha experimentado un repunte histórico en el primer semestre de 2025. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y junio se formalizaron 243.257 hipotecas para la compra de vivienda, lo que supone un incremento del 24% respecto al mismo periodo del año anterior y la cifra más elevada desde 2011, cuando el mercado aún lidiaba con las secuelas de la crisis inmobiliaria.
Solo en el mes de junio, se firmaron 41.834 nuevos créditos hipotecarios, un 31% más que en junio de 2024. Al mismo tiempo, el importe medio de estas hipotecas subió un 15,5%, situándose en 168.363 euros, la cifra más alta en al menos una década. Estos números reflejan no solo un mayor interés por la compra de vivienda, sino también un aumento significativo del esfuerzo económico que deben asumir los hogares españoles para acceder a su vivienda propia.
Tipos más bajos y precios más altos: la ecuación del endeudamiento
El fuerte impulso del mercado se explica por una combinación de factores: la reducción de los tipos de interés y la escasez de oferta en el mercado residencial. Por un lado, el euríbor y otros tipos de referencia han bajado en los últimos meses, abaratando el coste del crédito y aumentando la accesibilidad a los préstamos. Según el INE, el tipo de interés medio en junio fue del 2,99%, con un plazo medio de amortización de 25 años.
Esta mejora financiera ha animado a muchos hogares a firmar hipotecas, aprovechando las condiciones más favorables. Los datos también muestran un cambio en las preferencias: el 72% de las hipotecas se formalizó a tipo fijo, mientras que solo el 28% fue a tipo variable, reflejando la tendencia de los compradores a asegurar cuotas constantes ante la incertidumbre económica.
Por otro lado, la escasez de viviendas en venta ha generado un efecto de urgencia. Muchos compradores se ven empujados a actuar rápidamente para asegurarse una propiedad antes de que los precios sigan subiendo. Según un informe de la firma de datos Gloval, en el segundo trimestre de 2025, el precio de la vivienda en Madrid aumentó un 17,1%, y en Barcelona, un 10,5%. En las periferias de ambas ciudades, las subidas fueron del 12% y del 6,7%, respectivamente.
Un mercado en máximos históricos
La cantidad total de dinero prestado por los bancos también refleja la magnitud del auge. En junio, el total de créditos concedidos ascendió a 7.043 millones de euros, el nivel más alto desde el segundo semestre de 2008, excluyendo octubre de 2024, cuando se registraron préstamos por 7.758 millones. Aunque esta cifra está lejos de los volúmenes de la burbuja inmobiliaria de 2007, cuando los bancos prestaban más de 17.000 millones en un solo mes, representa un récord en la era reciente del mercado postcrisis.
El dinamismo del mercado hipotecario también se traduce en las operaciones de compraventa. Entre enero y junio de 2025 se registraron 357.533 transacciones de vivienda, el volumen más alto en casi dos décadas. Este repunte confirma que la actividad crediticia y la compraventa de inmuebles van de la mano, impulsadas por las mejores condiciones de financiación y la presión de un mercado con poca oferta.
Cambios en el perfil del comprador
Los expertos observan además un cambio en el perfil de los compradores. Jóvenes que anteriormente habían quedado fuera del mercado acceden ahora a la compra de vivienda gracias a los tipos más bajos, mientras que personas con mayor capacidad financiera utilizan la vivienda como inversión. María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, explica que “2025 se perfila como uno de los mejores años para el mercado hipotecario, no solo por el aumento de la concesión de créditos, sino también por la recuperación de la actividad de compraventa”.
A pesar de las condiciones favorables del crédito, el precio de la vivienda sigue siendo una barrera. La escasez de obra nueva y el predominio de la segunda mano (alrededor del 78% de las operaciones) mantienen la presión sobre los precios. Según Matos, “aunque las condiciones hipotecarias sean más atractivas, el fuerte encarecimiento del mercado sigue siendo un desafío para los compradores”.
El miedo a perderse la oportunidad impulsa las firmas
Un fenómeno psicológico conocido como efecto FOMO (fear of missing out) también influye en las decisiones de compra. José García Montalvo, catedrático de Economía en la Universidad Pompeu Fabra, señala que muchos hogares optan por comprar cuanto antes por miedo a quedarse fuera del mercado ante futuras subidas de precio.
El Banco de España ha alertado sobre este desequilibrio. En su último informe sobre accesibilidad a la vivienda, el supervisor advierte que el aumento de precios contrarresta la mejora en las condiciones crediticias y en el crecimiento de los ingresos familiares. En otras palabras, aunque el crédito sea más barato y los ingresos crezcan, el esfuerzo económico requerido para comprar una vivienda sigue siendo alto y limita la capacidad de acceso a la vivienda para muchos ciudadanos.
¿Qué esperar en los próximos meses?
Analistas y expertos coinciden en que la tendencia se mantendrá, al menos en el corto plazo. Los tipos de interés bajos continuarán estimulando la demanda, mientras que la limitada oferta seguirá elevando los precios. Esta combinación genera un mercado muy activo, pero también cada vez más costoso para los compradores, especialmente para los que acceden por primera vez.