El mercado inmobiliario español se encuentra en una encrucijada en 2023, con el precio de la vivienda libre marcando su décimo año consecutivo de incrementos, subiendo un 4% de media. Esta tendencia al alza, menos pronunciada que el avance del 7,4% de 2022, sigue desafiando a compradores y a la política habitacional del país. En particular, el segmento de vivienda nueva destacó con un aumento del 8%, el mayor desde 2007, reflejando una tensión creciente en un mercado ya de por sí ajustado.
Pisos turísticos un problema
Este panorama se complica aún más con la proliferación de los pisos turísticos, un fenómeno que, si bien diversifica la oferta de alojamiento para visitantes, limita aún más el stock disponible para residentes permanentes, ejerciendo presión sobre los precios y la accesibilidad. La vivienda usada, por su parte, experimentó una subida más moderada de 3,2%, la menor desde 2020, aunque suficiente para mantener la tendencia al alza que caracteriza a este mercado desde hace una década.
El análisis de estos incrementos revela una dicotomía en el comportamiento post-pandemia del mercado: mientras la vivienda nueva ha visto un espectacular aumento de precios del 33,3% en los últimos tres años, ajustados por inflación, la vivienda usada muestra una dinámica más compleja con ajustes tanto al alza como a la baja.
Subida de precios en la vivienda
La subida de precios se ha dado en un contexto de disminución de las transacciones, lo cual podría parecer paradójico. Sin embargo, este fenómeno se explica no tanto por la carestía de financiación sino por una notable reducción en la oferta de viviendas disponibles, que cayó un 8% en el mismo período. Este desequilibrio entre oferta y demanda pone de relieve la urgencia de facilitar la construcción de nuevas viviendas en áreas de alta demanda para evitar un disparo aún mayor en los precios.
El mercado ha mostrado una resiliencia notable, con precios acercándose a los niveles pre-crisis de la burbuja inmobiliaria. Las viviendas son ahora un 47% más caras que hace ocho años, según el Índice de Precios de Vivienda del INE, lo que sitúa al mercado en una encrucijada crítica entre la continuidad del crecimiento y la necesidad de políticas que promuevan la accesibilidad y sostenibilidad.
Leve corrección del mercado
A pesar de la moderación observada en el último trimestre de 2023, el mercado de la vivienda nueva es el que más influye en el incremento de precios, enfrentándose a una «corrección muy acusada» que, aunque significativa, no ha impedido que los precios de la vivienda usada también aumenten, aunque de forma más contenida.
Este escenario subraya un desafío central para España: equilibrar el crecimiento del mercado inmobiliario con la accesibilidad habitacional. La creciente demanda en zonas dinámicas, junto con la producción insuficiente de nuevas viviendas y el impacto de los pisos turísticos, exige una respuesta política integral que aborde tanto la oferta como la regulación del sector turístico, para asegurar que el crecimiento del mercado inmobiliario beneficie a toda la sociedad, no solo a una parte.
