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Hipotecas para construir tu propia vivienda: Podrían ser las más afectadas por la caída del tipo fijo

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análisis

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Poseer la casa propia sigue siendo un sueño para gran parte de la población pero los precios de la vivienda dependen en gran medida de la oferta y la demanda, de la tasa de inflación y los tipos de interés. 

En la actual subida de los tipos de interés, la amenaza de un parón inmobiliario acecha al mercado europeo, con el euríbor que cerró el año por encima del 3% repercutiendo en las hipotecas que se encarecen e impactan negativamente en el mercado de la vivienda porque menos gente puede acceder a los préstamos y, por consecuencia, a la vivienda soñada.

Las entidades financieras han cambiado su oferta ante el incremento de los tipos de interés, encareciendo en particular las hipotecas a tipo fijo porque todo el mundo quiere refugiarse en ellas por la estabilidad. Según los expertos, el euríbor continuará subiendo, por lo que se preguntan si la hipoteca fija será realmente la mejor alternativa para 2023.

Se estima que el sector de la población más afectado por la subida de los tipos de interés será aquel que accede a la primera vivienda, es decir, a propiedades inferiores a los 150 mil euros, cuyos compradores son menores de 40 años, y esto se deberá también al endurecimiento de las condiciones bancarias para otorgar los créditos, principalmente a las de tipo fijo.

Con este aumento en las hipotecas son menos las familias que pueden acceder a un préstamo y, por tanto, se reduce la cantidad de compradores potenciales, es decir, la demanda se contrae. 

Si bien el mercado inmobiliario español venía atravesando un periodo positivo debido al ahorro acumulado por las familias durante la crisis sanitaria y a la escasez de oferta de nueva vivienda frente a una gran demanda, el aumento de la inflación y encarecimiento de las materias primas a causa de la guerra en Ucrania, han paralizado gran parte de las promociones, minimizando aún más la oferta de obra nueva.

Estrategias del sector de la construcción para abaratar los costes de la construcción

En la búsqueda de alternativas que reduzcan los costes operativos de la construcción la estrategia de gastos flexibles permite ahorrar en una variedad de ítems que pueden ser móviles en los presupuestos de las empresas de construcción.

Cuando hablamos de gastos flexibles nos referimos a aquellos que no se consideran fijos o inamovibles, por lo tanto pueden reducirse o aumentar según la demanda, por ejemplo y especialmente, el alquiler de maquinaria. 

Alquilar para ahorrar costes: alquilar plataformas de elevación, herramientas, maquinaria ligera y más:

El alquiler de maquinaria o las contrataciones temporales, ya sea de personal para obra o administrativo, son un buen ejemplo de las posibilidades con las que se cuentan para prescindir de grandes inversiones puntuales mientras no se alcance un volumen de trabajo seguro que garantice los ingresos necesarios para sostener la productividad, al mismo tiempo que se logra mantener la rentabilidad aún en periodos de baja actividad.

Sin duda, alquilar las plataformas elevadoras y afines, orugas, herramientas y los equipos tanto ligeros como pesados necesarios para el proyecto, así como cualquier otro tipo de maquinaria disponible en el mercado del alquiler que fuese necesaria (por ejemplo: los brazos articulados, las plataformas telescópicas, camiones o furgonetas con plataformas, excavadoras, grúas, entre otros) es la opción a la que más recurren las constructoras. 

En estos tiempos de incertidumbre, este tipo de estrategias permiten a los constructores sostenerse de la mejor manera posible aún cuando el flujo de trabajo decaiga en un porcentaje importante, sin tener que asumir grandes riesgos.

Una planificación detallada de los costos permanentes y flexibles les permitirá un crecimiento constante, aún cuando la incertidumbre actual les dicta un ritmo lento pero seguro hacia el éxito.

Situación del mercado hipotecario: ¿Cuánto dinero te da el banco para construir una casa?

Lo normal es que los bancos te concedan el 80% del valor de los costos de la construcción y que debas amortizar el préstamo en hasta 30 años.

No obstante, si dispones del terreno o propiedad, algunas entidades bancarias pueden llegar a conceder el 100% de la financiación. 

Por esto, todas las estrategias que puedas incorporar a la hora de construir tu propia vivienda te permitirán optimizar el capital que te preste el banco. Es fundamental comprender que el tiempo es dinero también en la construcción y que las herramientas y métodos que utilices para agilizar la evolución del proyecto pagarán con creces la inversión en ellos. 

¿Qué es la hipoteca de autopromotor?

La hipoteca de autopromotor se trata de un préstamo específicamente dirigido a aquellos particulares que necesitan financiación para construir su propia vivienda. A diferencia de una hipoteca para comprar una casa ya construida, con la esta hipoteca facilita la financiación para poder construir una vivienda y puede alcanzar el 100% del coste real de la construcción, siempre limitada al 70% máximo del valor de reposición en el supuesto de una construcción terminada.

La hipoteca de autopromotor ofrece en general un plazo máximo de amortización de 30 años para primera vivienda y de 25 años para segundas residencias, además de un periodo de carencia de capital de hasta dos años.

Las hipotecas de este tipo tienen como característica principal que el capital es entregado de forma progresiva, es decir que a medida que la obra progresa, se puede disponer de más liquidez.

Eficiencia en la construcción de la casa propia

Cuando pides un préstamo para construir tu vivienda lo más importante es optimizar al máximo el uso de ese capital. Aquí te daremos algunos consejos para lograr la mayor eficiencia en la construcción de tu casa propia:

  1. Simplifica el diseño

La forma más económica de construir una casa es diseñar una estructura simple. Realizar un plano de planta cuadrado o rectangular hace que la construcción y el diseño sean menos costosos que una casa de varios pisos.

  1. Elegir cuidadosamente los materiales de construcción

Los diferentes tipos de materiales de construcción tendrán diferentes costos. La elección de materiales rentables puede ayudar a mantener el proyecto asequible. 

  1. Contrata a un constructor con experiencia

Si bien un constructor experimentado puede costar más que uno con poca o ninguna experiencia, es probable que se compense el costo durante el proceso de construcción.

Un constructor experimentado puede ayudarte a definir un uso más efectivo de tu presupuesto y puede que tenga ideas creativas para ahorrar dinero. También se basará en su experiencia para no cometer errores que te hagan perder tiempo y presupuesto.

  1. Alquila maquinaria que acelerará la construcción

Las empresas de alquiler te permiten alquilar una plataforma elevadora o una retroexcavadora por apenas unos días y así puedas terminar con eficiencia algunas tareas que sin estas máquinas llevarían mucho más tiempo y dinero.

  1. Detalla un presupuesto y estimación de los costos

Difícilmente puedas tener una estimación de todos los costos desde el principio de la obra, pero controlar los gastos puede ayudarte durante todo el proceso de construcción.

Al utilizar un préstamo hipotecario u otro tipo de financiamiento, es necesario tener un desglose de costos ya que la entidad que lo provea deberá aprobarlo previamente. Contar con este presupuesto aproximado te permitirá buscar estrategias para abaratar los costos que puedan ser recortados a lo largo de la construcción.

En resumen, existen varias maneras de reducir los costos y lograr el sueño de la casa propia cuando se obtiene un préstamo y se debe atener a un presupuesto limitado para construirla. 

Aún en un contexto de crisis, la construcción permite realizar ciertos ahorros que hacen que sea más accesible que la compra de una vivienda ya construída. Cada caso es singular y se deberán encontrar las estrategias particulares para optimizar el uso de nuestro capital.

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