La semana pasada aparecían en este diario dos artículos míos (primero; segundo), explicando por qué considero que la ocupación de viviendas a particulares es un problema fabricado a través de los medios de comunicación y cuál es, a mi parecer, el problema real de la vivienda en España. En este artículo pondré el punto final, al menos de momento, apuntando algunas medidas que podrían tomarse para mitigar la problemática. No se me escapa que estas ideas que apuntaré presentan problemáticas y particularidades propias; no son recetas mágicas.
Partamos de un hecho en el que existe un cierto consenso: la burbuja hipotecaria ha ido trasladándose paulatinamente al mercado de alquiler. Esto es debido a la mutación del adquirente de vivienda a arrendatario de la misma, pero también a que el precio de los arrendamientos se ha establecido en base a la cuota hipotecaria que ha de pagar el arrendador/propietario por la adquisición de ese bien de inversión. De esta forma, los inmuebles adquiridos para inversión en los años de la gran fiesta del mercado inmobiliario han tensionado al alza los precios.
Este efecto ha sido mucho más notable en las grandes ciudades, donde la demanda de vivienda es mayor y el precio de la misma partía ya de niveles elevados. La Ley 4/2013 establecida por el Ejecutivo de M. Rajoy jugó también un papel importante, pues redujo la duración de los contratos de alquiler y sus prórrogas, con la excusa de que era necesario dinamizar el mercado de alquiler, como señalaba con contundencia en su exposición de motivos.
La medida tuvo efectos distintos a los esperados: aumentó la rotación de inquilinos –ahora los contratos y sus prórrogas eran más cortos– pero la oferta se mantuvo más o menos estable, cuando no se redujo (propietarios cuyas hipotecas fueron ejecutadas y cuyos inmuebles desaparecieron del mercado de alquiler). En términos meramente económicos, lo que ocurrió fue que aumentó la demanda (más rotación), pero no hubo variación (o fue marginal) en la oferta, así que el precio, lejos de descender, siguió aumentando. Otros elementos como la inelasticidad de la demanda (cambia poco por variaciones en el precio) son también relevantes, pero requerirían un análisis más profundo que el que pretende este artículo.
¿Qué medidas deberíamos entonces estudiar para mejorar el acceso a la vivienda? Enumeraré a continuación algunas de ellas, siempre desde la perspectiva de la acción pública. Quedan fuera del listado las iniciativas privadas, entre otras, y cosas como las llamadas empresas de desokupación, que considero una aberración jurídica legitimadora de la coacción y la realización arbitraria del derecho propio y que, espero, empiece a recibir pronto varapalos judiciales.
Tampoco me extenderé demasiado sobre las medidas más básicas de todas: la creación de un parque público de vivienda en régimen de alquiler social, que permita dar alternativa habitacional a las personas que lo necesiten y no puedan acceder a una vivienda a precios de mercado y el fortalecimiento de los servicios sociales. Es imperativo avanzar en esta materia, pero mientras vamos dando pasos en la buena dirección, señalaré algunas medidas intermedias y otras que pueden servir como base para una política en materia de vivienda más convergente con lo que establece el artículo 47 de nuestra Constitución.
La medida más sencilla ha sido propuesta por Podemos e implementada ya en algunos ayuntamientos. Consiste en declarar zonas de “mercado tensionado” donde se pueda establecer un precio máximo por metro cuadrado. Los críticos con esta medida – la patronal bancaria de Fedea, el ultraliberal portal de vivienda Idealista o las asociaciones de agentes inmobiliarios– consideran que esta medida desincentiva a los propietarios para que pongan sus inmuebles en alquiler y reduce el “mantenimiento” practicado a los inmuebles (cualquier agente inmobiliario debería reírse a carcajadas con este último argumento, dicho sea de paso). Es la medida más extendida por toda Europa y ha sido implementada en países como Alemania, Italia o la vecina Portugal.
La Administración podría también suscribir acuerdos con los grandes tenedores de vivienda para que estas sean puestas en el mercado a precios competitivos. Como contrapartida, podrían ofrecerse bonificaciones en la factura fiscal de dichos inmuebles e incluso avales o garantías públicas en aquellos casos en que el uso final de dichas viviendas sea el alquiler social. Conviene recordar que todavía está vigente la SAREB, de titularidad público-privada, aunque no es menos cierto que buena parte de sus activos se encuentran fuera de las principales ciudades y, por tanto, son menos susceptibles de presionar el precio a la baja.
En línea convergente con lo anterior, y aunque ya se lleva a cabo en diferentes comunidades autónomas y ayuntamientos con formas diversas, sería también posible el establecimiento de una obligación legal de reserva para alquiler social de un pequeño porcentaje de las viviendas de nueva construcción. En contraprestación, nuevamente la posibilidad de establecer ventajas fiscales, pero también bonificaciones en el precio de adquisición del suelo a edificar, las licencias y permisos de obra, etc.
En aquellos casos en que los grandes tenedores no se aviniesen a llegar a acuerdos, existiría siempre la posibilidad de realizar una expropiación temporal de la posesión de la vivienda. Nótese que lo que se estaría expropiando es la posesión y no la propiedad, que se mantendría inalterada. Esta expropiación lleva aparejada una indemnización o justiprecio (de lo contrario hablaríamos de confiscación), tal como establece nuestra legislación en esta materia.
Tampoco presentaría dificultades especiales el establecimiento de un impuesto o tasa que grave con severidad los inmuebles vacíos sin causa justificada. Esta medida afectaría mayoritariamente a los grandes tenedores, pues son el perfil con mayor capacidad de afectar al mercado, ya que los pequeños tenedores, en general, suelen necesitar tener sus inmuebles en alquiler y no pueden especular con ellos de la misma forma. Por ello, banca y constructoras serían los sujetos pasivos principales de este hipotético nuevo tributo.
Todas estas medidas son solo algunas de las que podrían adoptarse, pero ninguna es una fórmula infalible. Estoy seguro de que podrán objetarse mil cosas a cada propuesta, pero también lo estoy de que nada se arregla simplemente endureciendo el código penal. Sería interesante que fuésemos aprendiendo que no existen las soluciones sencillas, rápidas y definitivas para los problemas complejos. Prevenir la ocupación, eliminando o reduciendo al mínimo los factores que llevan a las personas a cometer esa infracción, es más eficiente y barato que “acabar con la impunidad” de los ocupas. Entre otras cosas porque –y termino–, esa impunidad, sencillamente, no existe.