Los servicios jurídicos de la banca insisten en negar la devolución de los gastos de constitución de las hipotecas porque consideran ha prescrito. A los usuarios no les queda más remedio que seguir acudiendo a la justicia. Y la última sentencia, de febrero de este año, ha sido la del juzgado de primera instancia número 1 de Bilbao en la que su titular, Elisa Lozón Sillero, obliga al BBVA a devolver parte de los gastos originados por la constitución de una hipoteca el 27 de junio de 2008. Es más, la magistrada recuerda a la entidad la reciente sentencia del Tribunal Supremo 857/2024 de 14 de junio donde se viene a establecer en cuanto a la prescriptibilidad de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente abonados por el consumidor que “el plazo de prescripción no debe ser menos favorable que el aplicable a recursos similares de carácter interno y no debe imposibilitar en la práctica ni dificultar excesivamente el ejercicio de los derechos conferidos por el ordenamiento jurídico de la Unión Europea”.
El Tribunal Supremo se vio en la obligación de plantear una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para aclarar, de una vez por todas, los plazos en los cuales los consumidores afectados por clausulas abusivas en contrataciones de sus productos, tendrían derecho a reclamar. El TJUE ha contestado recordando, de nuevo, que el plazo de prescripción no puede comenzar hasta que el consumidor tenga conocimiento del carácter abusivo de la cláusula y de los derechos que le confiere la Directiva Europea 93/13. Aclara que el conocimiento, por parte del consumidor del carácter abusivo de la cláusula y de las consecuencias jurídicas que se derivan de ella, no puede depender de la existencia de una jurisprudencia nacional consolidada sobre la nulidad de cláusulas similares. Dicho en otros términos, que los firmantes de los contratos de préstamos bancarios con garantía hipotecaria no tienen porqué conocer la jurisprudencia al respecto, ni la emitida por las instancias nacionales ni por las europeas.
Y por eso, la jueza de Bilbao señala que “salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que la cláusula de gastos era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la clausula que obligaba a tales pagos” y no como vienen argumentado las entidades financieras, el día en que se firmó el contrato de préstamo. Esto asegura la protección efectiva de los consumidores frente a las cláusulas abusivas. Implica, además, que la defensa de prescripción de los bancos basada en el simple transcurso del tiempo desde el pago de los gastos no es suficiente si el consumidor no tenía conocimiento de que las cláusulas eran abusivas y de sus derechos a reclamar.
Aún así, los bancos están dispuestos a seguir dando la batalla en los tribunales a pesar de que existen resoluciones judiciales en las que han sido obligados a devolver los gastos. De los derivados de la notaría, el 50%, los de registro de la propiedad deben ser asumidos por el banco en su totalidad, así como los gastos de tasación del inmueble y los correspondientes a la gestoría encargada de tramitar el préstamo. No son reclamables ni los gastos de apertura ni los impuestos de Actos Jurídicos Documentados.
Las asociaciones de consumidores son partidarias de que los afectados por estos gastos cobrados indebidamente presenten las oportunas reclamaciones, aunque las cantidades a percibir sean de pequeña cuantía. Es la única manera de que la banca asuma que la justicia ha declarado ilícito el pago de esos gastos por parte del cliente. El sistema más adecuado es el de la reclamación extrajudicial al banco. Pero la entidad, en la casi totalidad de los casos, suele dar la negativa por respuesta alegando que el plazo ha prescrito. Es entonces cuando toca acudir a la justicia. Muchos despachos de abogados se han especializado en gestionar este tipo de demandas. Su minuta suele ser pequeña, en función de la cantidad que se puede recuperar que oscila entre los 1.000 y los 1.500 euros dependiendo de los aranceles notariales. Y el detalle más importante es que los jueces acaban por condenar en costas lo que supone un gasto adicional para la entidad financiera.
Todavía queda mucho camino por recorrer. La conocida clausula de revisión de los préstamos a tipo de interés variable referenciada al IRPH fue declarada abusiva por el TJUE en sentencia del 12 de diciembre de 2024 en la que se establecen las condiciones para que una cláusula relativa a la revisión del tipo de interés supere el test de transparencia: información clara y comprensible, “comparabilidad” con otros índices, incorporación de un diferencial negativo, ( dado que este índice es más costoso, según el Banco de España, deberá incorporar una diferencia que reduzca su impacto en la cuota), y, por último, el banco debe demostrar que actuó con transparencia y que el consumidor medio, razonablemente informado y atento, pudo haber entendido las consecuencias económicas de la cláusula. Esta sentencia indica, además, que, por el mero hecho de que el IRPH sea un índice oficial, no puede presumirse la buena fe de la entidad tal y como viene asegurando el Tribunal Supremo.
Los aspirantes a contratar un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda desconocen la legislación al respecto. Es bastante difícil porque es extensa y farragosa. Convendría que, antes de firmar nada, solicitasen una copia de la escritura que va a firmar y que ha redactado un notario generalmente designado por la entidad prestamista. Y asesorarse en una asociación de consumidores o un abogado de confianza. Sólo así evitará tener que pasar por los juzgados para reclamar lo que es suyo.