El Banco de España cree que es necesario intervenir el mercado de alquiler, aumentando los arrendamientos sociales, ya que, en caso contrario, el acceso al mismo se agravará por la covid-19. El organismo que dirige Pablo Hernández de Cos subraya que “la intervención pública en el mercado del alquiler puede contribuir a aliviar los problemas del mercado inmobiliario» que diagnostica como «un notable aumento acumulado de los precios”.
“Los incrementos de los precios del alquiler por encima de los aumentos en las rentas del trabajo aumentan tanto la proporción de los hogares cuya capacidad de gasto en otros bienes y servicios se puede encontrar significativamente restringida, como la fracción de la población en riesgo de exclusión social”, escribe el supervisor en el estudio sobre “El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019”.
Esta presión sobre la accesibilidad a la vivienda y las consiguientes problemas de una parte de la sociedad española, que está aumentando debido a la crisis sanitaria, se pueden aliviar mediante algunas intervenciones públicas en el mercado del alquiler, apunta. Así, constata “la existencia de situaciones de insuficiencia de la oferta de vivienda que derivan en dinámicas alcistas de los precios puede generar problemas de acceso a la vivienda en determinados colectivos y crear ineficiencias y riesgos en el funcionamiento de la economía y el sistema financiero”.
En un informe sobre el mercado de la vivienda en España durante la última etapa expansiva, entre los años 2014 y 2019, el Banco de España subraya que, en el caso concreto del mercado del alquiler, “la incapacidad de la oferta para absorber un rápido aumento de la demanda impide un funcionamiento eficiente del mercado de trabajo, al dificultar la movilidad de los trabajadores y de aquellos que buscan empleo”.
Los incrementos de los precios del alquiler por encima de los aumentos en las rentas del trabajo “aumentan tanto la proporción de los hogares cuya capacidad de gasto en otros bienes y servicios se puede encontrar significativamente restringida, como la fracción de la población en riesgo de exclusión social”. Estos problemas de accesibilidad también contribuyen a retrasar la formación de hogares jóvenes, con potenciales implicaciones negativas para la tasa de fertilidad.
El regulador español considera que hay una posible conexión “entre los precios de la vivienda y el rendimiento de la inversión en alquiler residencial”, lo que introduce “un posible canal de aceleración abrupta del precio de la vivienda, y potencialmente en el crédito hipotecario, derivado de un funcionamiento ineficiente del mercado del alquiler”.
A la hora de tomar medidas, le parecen más efectivas las que “son aquellas que se centran en incrementar de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables”.
Limitar los alquileres
Con respecto a la limitación de precios del alquiler, el Banco de España avisa de que si se mantiene durante períodos prolongados “podrían generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas”.
Reconoce la ventaja que supone reducir los gastos de los inquilinos de forma inmediata y no tiene impacto presupuestario, pero “los controles de precios no atajan la principal causa subyacente al problema, que es la insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda”.
También podría cambiarse la regulación urbanística y el uso del suelo que dificultan disponer de viviendas en áreas tensionadas y aumentar la seguridad jurídica para impulsar el alquiler.
El Banco de España revela grandes diferencias territoriales a la hora de acceder una vivienda que se incrementan en las zonas metropolitanas. San Sebastián, Bilbao, Barcelona, Madrid y Cádiz presentan las tasas de esfuerzo para la compra más elevadas, multiplicando por 1,5 veces la mediana de las capitales de provincia españolas. De forma similar, Barcelona, Madrid, Bilbao y San Sebastián encabezan el esfuerzo por hogar en el mercado del alquiler (según datos de 2016).
