Los contratos hipotecarios deben fijar un importe de la cuota mensual. En las escrituras de hipoteca, para hacerse una idea de lo que se va a pagar cada mes, aunque sea durante el primer año, se suele encontrar una redacción de este tipo: «[…] el prestatario se compromete a devolver el capital prestado mediante 360 cuotas mensuales, comprensivas de amortización e intereses, de 750 euros durante el primer período de interés […]».
En cambio, existen contratos donde se pacta una lista de amortizaciones mensuales y el consumidor tiene que entender que a dichas amortizaciones se sumarán los intereses que correspondan. El resultado será la cuota mensual mixta a pagar.
Un primer problema se encuentra en pactos mal redactados, equívocos, en los que el prestatario cree que se está hablando del importe mensual cuando sólo se refiere a la parte de amortización de dicha cuota. El Informe Financiero sobre el sistema Rédito ad Libitum en los contratos hipotecarios, publicado por la Dirección General de Consumo de Islas Baleares pone un ejemplo de un mismo cliente. El redactado de la escritura de préstamo inicial (año 2009) era el siguiente:
En una primera lectura, se puede pensar que se trata de las cuotas mensuales, porque, en primer lugar, quizá maliciosamente, los textos no dicen «parte de amortización de la cuota mensual» sino simplemente «una primera entrega» y 347 entregas consecutivas.
En segundo término, porque, aunque dijera «cuota de amortización», por abuso de lenguaje también se llama así a la cuota mensual que se paga durante el período de amortización, para distinguirla de la del período de carencia.
Unos años después, cuando se produjo una novación del mismo contrato, se sigue usando el mismo formato de redacción:
«En definitiva, el primer texto da a entender que la cuota mensual de referencia para el primer año es de 259,39 euros, mientras que en realidad es de 460,15 (259,39 de amortización y 200,76 de intereses). Lo mismo sucede con el segundo, aunque la cuota sea menor. ¿Por qué decimos que incluso un experto pensará que se trata de las cuotas mensuales? Pues precisamente porque éste es un caso que fue a juicio, siendo el sistema de amortización aplicado (y “semipactado”) el método francés con capitales fijados. Pero lo que sucedió es que, en su respuesta, el banco presentó un escrito sosteniendo que le amparaba la jurisprudencia del Tribunal Supremo, dado que se trataba de un préstamo de cuota creciente», afirma el informe de Consumo Baleares.
El escrito del banco señalaba que «en un supuesto en el que se enjuiciaban estas mismas cláusulas insertas en un préstamo hipotecario suscrito con consumidores y con sistema de amortización con cuota creciente, todas ellas vienen amparadas -y por tanto se declara su validez- por el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª) en Sentencias num. 162/2021 y 166/2021, de 23 de marzo. Reproducimos sus fundamentos, que estimamos plenamente aplicables al caso que nos ocupa».
Según el informe de Consumo Baleares, este párrafo era absolutamente relevante para el tema en litigio puesto que el objeto principal de discusión era que el redactado del contrato era incomprensible y, por tanto, no se podía elevar a la categoría de pacto financiero entre dos partes. Por otro lado, el escrito de la entidad mostraba que ni siquiera la propia entidad había entendido lo pactado en el contrato, puesto que la sentencia y el sistema al que se refería no tenía nada que ver con las fórmulas (enunciadas de forma ambigua y críptica) en el contrato. Además, la entidad cometía el error de entendimiento al confundir las cuotas de amortización con las cuotas mensuales.
Un grueso de hipotecas usó el sistema de capitales fijados, pero de manera mal redactada. Por tanto, se trataba de contratos ininteligibles. Sin embargo, este problema se hizo más grande cuando se procedió a novaciones y ampliaciones de capital.
«Tenemos un grueso de novaciones en los que la entidad y el cliente firman la novación y la nueva lista no existe. En esta situación, no se puede amortizar el préstamo, no hay pacto válido, puesto que la lista antigua no suma ahora el capital del préstamo. E, incluso si se hace una ampliación del plazo pero sin tocar el capital, la lista antigua es obsoleta de inmediato, ya que los meses de pago ahora han cambiado (ahora hay más meses, por lo que hay que redistribuir las amortizaciones)», afirma el informe de Consumo Baleares.
La única explicación, sin que justifique la falta de diligencia por parte de la entidad, es que el sistema de capitales fijados era usado por algunas cajas de ahorros en los años 90. Al parecer, con la absorción por parte de otras entidades, estos contratos pasaron a amortizarse con otros métodos (como el francés de cuota constante) ignorando que un sistema de amortización con capitales fijados puede ser más ventajoso para el cliente, según la secuencia de tipos variables de interés que se produzca.
