Los bancos ganan miles de millones y provocan desahucios gracias a la ambigüedad de las hipotecas

Tal y como publicamos en Diario16, los bancos impusieron a las familias españolas fórmulas de amortización que no estaban pactadas al aplicar fórmulas de tipos fijos a hipotecas variables. Para entender esta situación hay que partir de la base de que a la hora de concesión de un préstamo, los bancos españoles ofrecen contratos de adhesión. No existe una negociación de las condiciones, salvo en las grandes operaciones a nivel corporativo. Es un «lo tomas o lo dejas».

Las irregularidades de la banca en la concesión de hipotecas a las familias de clase media y trabajadora también se producen por errores de ambigüedad. Uno de los más comunes proviene de la mecánica de las fórmulas financieras. Éstas pueden funcionar en «tantos por ciento» o en «tantos por uno». Los cálculos funcionan correctamente de las dos maneras.

En los contratos hipotecarios una fórmula será ambigua si no especifica en qué unidades trabaja. Es decir, debe especificar si funciona en «tantos por ciento» o en «tantos por uno», ya que las fórmulas financieras pueden usar las dos maneras para calcular las cuotas o los intereses.

A menos que el consumidor tenga conocimientos de matemáticas financieras, no sabrá qué número introducir en la fórmula. A veces es posible que no sepa que se pueden introducir dos diferentes, ya que no tiene por qué saber que las fórmulas trabajan en estos dos tipos de unidades.

Ambigüedad periodos anuales o mensuales

Las unidades en tantos por ciento o por uno suponen una fuente de ambigüedad en los contratos hipotecarios. El problema es que no es la única, ya que se produce confusión al hablar de «periodos de interés».

Según señala el Informe Financiero sobre el sistema Rédito ad Libitum en los contratos hipotecarios, publicado por la Dirección General de Consumo de Islas Baleares «existe un interés anual, pero con éste no se obtienen directamente los intereses devengados, sino que se tienen que dividir por 12 puesto que se suele pactar un devengo mensual uniforme. Hablando en términos financieros, quiere decir que tenemos dos tipos de interés: el tipo de interés anual y el tipo de interés mensual (que suele ser el anterior dividido por 12)».

Las fórmulas financieras pueden funcionar con el tipo de interés anual o el mensual pero, obviamente, deben indicar con cuál funcionan.

Esta especificación es fundamental, porque, en España, ha dado lugar a la anulación de los intereses de un numeroso grupo de tarjetas de crédito por sentencias del Tribunal Supremo.

El mismo informe expone un ejemplo muy claro para entender esta situación. «Supongamos que una tarjeta se publicita con un interés para el pago aplazado del 2,8%. Aparentemente, parece una buena oferta porque el tipo de interés es bajo. Sin embargo, en letra pequeña vemos que este 2,8% es ‘tipo de interés mensual’. Si el interés mensual es 2,8%, entonces haciendo cálculos descubrimos que el interés anual es del 33,6%».

En muchas hipotecas, la fórmula financiera se explica como «i=interés nomital expresado en tanto por uno». En cambio, no se indica si se ha pactado interés anual o mensual El resultado va a ser muy diferente según sea uno u otro. Y el Banco de España nos recuerda que el pacto debe ser claro.

Podría suceder que hubiera una norma o un acuerdo universal, conocido por los propios consumidores, que especificara qué hacer, una regla del tipo «si no se establece la periodicidad, entonces se toma el tipo de interés anual».

No obstante, la situación es la opuesta. No sólo esta norma no existe sino que no hay acuerdo entre las entidades financieras sobre qué tipo de interés debe considerarse.

El tipo de interés nominal que aplica a un producto financiero se denomina TIN. Entre las entidades, hay acuerdo en que el TIN debe constar en el contrato, pero hay desacuerdo en, si no consta, si se debe considerar anual, mensual o de otro tipo. Según diferentes escrituras notariales, para BBVA, si no se especifica el TIN, no se sabe cuál es, puesto que no tiene por qué ser anual. Para otras entidades, si no se especifica el TIN, no se sabe cuál es, aunque lo habitual es que sea mensual, sin embargo puede ser cualquiera.  Para ING Direct, si no se especifica el TIN, no se sabe cuál es, pero señala que lo habitual es justamente lo contrario, es decir, que sea anual en vez mensual.

Para añadir un tercero en discordia, en una nueva acta notarial descubrimos que Banco Santander sostiene que lo habitual es que sea mensual. Pero lo importante, para el caso que nos ocupa de la ambigüedad, es que se indique debidamente:

«¿Cuál es la diferencia entre TIN y TAE? El Tipo de Interés Nominal o TIN es el precio que pagamos por un préstamo, es decir, el dinero que tenemos que pagar al banco por el capital prestado. El TIN es, por lo tanto, un porcentaje específico de la cantidad total prestada por una entidad bancaria para establecer los parámetros de una operación financiera como puede ser un préstamo hipotecario. De forma general, el TIN se calcula de manera mensual. El TIN debe estar indicado en cualquier contrato de productos bancarios como depósitos, préstamos, créditos o hipotecas, ya que es el precio que estamos pagando por ellos, tal y como explica este contenido de Finanzas para Mortales».

Es decir, a criterio del Banco de Santander es fundamental que el TIN se indique correctamente en el contrato porque, precisamente, es el precio que pagamos por el dinero prestado. Y una indicación ambigua de ningún modo puede ser una indicación correcta.