La semana pasada aparecían en este diario dos artículos míos (primero; segundo), explicando por qué considero que la ocupación de viviendas a particulares es un problema fabricado a través de los medios de comunicación y cuál es, a mi parecer, el problema real de la vivienda en España. En este artículo pondré el punto final, al menos de momento, apuntando algunas medidas que podrían tomarse para mitigar la problemática. No se me escapa que estas ideas que apuntaré presentan problemáticas y particularidades propias; no son recetas mágicas.
Partamos de un hecho en el que existe un cierto consenso: la burbuja hipotecaria ha ido trasladándose paulatinamente al mercado de alquiler. Esto es debido a la mutación del adquirente de vivienda a arrendatario de la misma, pero también a que el precio de los arrendamientos se ha establecido en base a la cuota hipotecaria que ha de pagar el arrendador/propietario por la adquisición de ese bien de inversión. De esta forma, los inmuebles adquiridos para inversión en los años de la gran fiesta del mercado inmobiliario han tensionado al alza los precios.
Este efecto ha sido mucho más notable en las grandes ciudades, donde la demanda de vivienda es mayor y el precio de la misma partía ya de niveles elevados. La Ley 4/2013 establecida por el Ejecutivo de M. Rajoy jugó también un papel importante, pues redujo la duración de los contratos de alquiler y sus prórrogas, con la excusa de que era necesario dinamizar el mercado de alquiler, como señalaba con contundencia en su exposición de motivos.
La medida tuvo efectos distintos a los esperados: aumentó la rotación de inquilinos –ahora los contratos y sus prórrogas eran más cortos– pero la oferta se mantuvo más o menos estable, cuando no se redujo (propietarios cuyas hipotecas fueron ejecutadas y cuyos inmuebles desaparecieron del mercado de alquiler). En términos meramente económicos, lo que ocurrió fue que aumentó la demanda (más rotación), pero no hubo variación (o fue marginal) en la oferta, así que el precio, lejos de descender, siguió aumentando. Otros elementos como la inelasticidad de la demanda (cambia poco por variaciones en el precio) son también relevantes, pero requerirían un análisis más profundo que el que pretende este artículo.
¿Qué medidas deberíamos entonces estudiar para mejorar el acceso a la vivienda? Enumeraré a continuación algunas de ellas, siempre desde la perspectiva de la acción pública. Quedan fuera del listado las iniciativas privadas, entre otras, y cosas como las llamadas empresas de desokupación, que considero una aberración jurídica legitimadora de la coacción y la realización arbitraria del derecho propio y que, espero, empiece a recibir pronto varapalos judiciales.
Tampoco me extenderé demasiado sobre las medidas más básicas de todas: la creación de un parque público de vivienda en régimen de alquiler social, que permita dar alternativa habitacional a las personas que lo necesiten y no puedan acceder a una vivienda a precios de mercado y el fortalecimiento de los servicios sociales. Es imperativo avanzar en esta materia, pero mientras vamos dando pasos en la buena dirección, señalaré algunas medidas intermedias y otras que pueden servir como base para una política en materia de vivienda más convergente con lo que establece el artículo 47 de nuestra Constitución.
La medida más sencilla ha sido propuesta por Podemos e implementada ya en algunos ayuntamientos. Consiste en declarar zonas de “mercado tensionado” donde se pueda establecer un precio máximo por metro cuadrado. Los críticos con esta medida – la patronal bancaria de Fedea, el ultraliberal portal de vivienda Idealista o las asociaciones de agentes inmobiliarios– consideran que esta medida desincentiva a los propietarios para que pongan sus inmuebles en alquiler y reduce el “mantenimiento” practicado a los inmuebles (cualquier agente inmobiliario debería reírse a carcajadas con este último argumento, dicho sea de paso). Es la medida más extendida por toda Europa y ha sido implementada en países como Alemania, Italia o la vecina Portugal.
La Administración podría también suscribir acuerdos con los grandes tenedores de vivienda para que estas sean puestas en el mercado a precios competitivos. Como contrapartida, podrían ofrecerse bonificaciones en la factura fiscal de dichos inmuebles e incluso avales o garantías públicas en aquellos casos en que el uso final de dichas viviendas sea el alquiler social. Conviene recordar que todavía está vigente la SAREB, de titularidad público-privada, aunque no es menos cierto que buena parte de sus activos se encuentran fuera de las principales ciudades y, por tanto, son menos susceptibles de presionar el precio a la baja.
En línea convergente con lo anterior, y aunque ya se lleva a cabo en diferentes comunidades autónomas y ayuntamientos con formas diversas, sería también posible el establecimiento de una obligación legal de reserva para alquiler social de un pequeño porcentaje de las viviendas de nueva construcción. En contraprestación, nuevamente la posibilidad de establecer ventajas fiscales, pero también bonificaciones en el precio de adquisición del suelo a edificar, las licencias y permisos de obra, etc.
En aquellos casos en que los grandes tenedores no se aviniesen a llegar a acuerdos, existiría siempre la posibilidad de realizar una expropiación temporal de la posesión de la vivienda. Nótese que lo que se estaría expropiando es la posesión y no la propiedad, que se mantendría inalterada. Esta expropiación lleva aparejada una indemnización o justiprecio (de lo contrario hablaríamos de confiscación), tal como establece nuestra legislación en esta materia.
Tampoco presentaría dificultades especiales el establecimiento de un impuesto o tasa que grave con severidad los inmuebles vacíos sin causa justificada. Esta medida afectaría mayoritariamente a los grandes tenedores, pues son el perfil con mayor capacidad de afectar al mercado, ya que los pequeños tenedores, en general, suelen necesitar tener sus inmuebles en alquiler y no pueden especular con ellos de la misma forma. Por ello, banca y constructoras serían los sujetos pasivos principales de este hipotético nuevo tributo.
Todas estas medidas son solo algunas de las que podrían adoptarse, pero ninguna es una fórmula infalible. Estoy seguro de que podrán objetarse mil cosas a cada propuesta, pero también lo estoy de que nada se arregla simplemente endureciendo el código penal. Sería interesante que fuésemos aprendiendo que no existen las soluciones sencillas, rápidas y definitivas para los problemas complejos. Prevenir la ocupación, eliminando o reduciendo al mínimo los factores que llevan a las personas a cometer esa infracción, es más eficiente y barato que “acabar con la impunidad” de los ocupas. Entre otras cosas porque –y termino–, esa impunidad, sencillamente, no existe.
Don Óscar, te puedo asegurar de que la mayoría de los okupas tienen una segura opción a la ocupación, y muchos de ellos tienen buenos ingresos, hasta los que tengo yo encima ocupando la vivienda tienen más ingresos que yo, con vehículo propio por persona, reformas de su piso ocupado y con la fibra a internet que ha instalado recientemente. LLevo yo pagando hipoteca más de 20 años y aún me quedan años, y pagando al Estado los impuestos correspondientes y tengo que soportar sus ruidos fiestas y visitas indeseadas, eso no es justicia. Yo te digo que de donde vienen no se permite y por eso no ocurre y tienen más problema de vivienda que en España. Saludos.
Este tercer artículo es aun mucho mas capcioso que todos los demás juntos. Primero lo de la burbuja de alquiler ( cosa que no existe ya que no hay deudas bancarias asociadas a la practica del alquiler y si en las ventas ) es una tremenda inexactitud y sin recorrido ya que no se puede crear una burbuja de alquiler cuando no hay prestamos para ello.
Las demás medidas ofrecidas por el articulista no es que no se hayan probado antes sino que han fallado todas. Por poner un ejemplo ya el ayuntamiento de Barcelona insiste en penalizar a los grandes tenedores, bancos y particulares para obligar a una propiedad privada a arreglar los desaguisados del sistema público habitacional sin éxito ya que se va a juicio y el ayuntamiento no tiene mas remedio que recular por ser una medida anticonstitucional. Hablando de la constitución es cierto que el artículo 47 de la constitución ya establece el derecho a la vivienda pero hay que recordar a muchos letrados que hay que pagarla ya que no se otorgan pisos ni casas regaladas porque haya un derecho adquirido al igual que no se roban bancos por que hay un derecho a una pensión universal mínima. Aquí ya no hay un problema de forma sino de fondo.
Según lo que se desprende de todas estas medidas es que el okupa nunca va a ser punido por fechorías tan graves como usurpar una vivienda privada ( sea de bancos o no ) siempre va a ser el malvado propietario de la capa negra el que tenga que pactar, resolver e incluso pagar abogados para su restitución legítima. Y ¿que le pasa al que comete un delito de okupación ? Nada.
Una de las opciones que yo propondría sería un tipo de fiscalía o de policía dedicada exclusivamente a estos casos. Una vez establecida y profesionalmente entrenada daría una semana para que ambas partes presenten documentación para poder demostrar quien es el que produce la ocupación ilegalmente o no. En este punto ya se podrían proponer medidas ya sean sociales o penales según el caso porque no todos podrían estar en la misma situación. Aquí yo añadiría que el perfil mas abundante en la gestión de ayudas sociales por parte de los ayuntamientos es ofrecer pisos de índole público en barrios en las que los demandantes de essa ayudas los rechazan sistemáticamente por estar «muy alejados» del centro.
Es del todo sabido que es un tema difícil de solucionar pero el peso de todos estos problemas están ahora mismo en las espaldas de los propietarios que siempre al final han tenido que desembolsar dinero para adquirir las propiedades ya sea una, dos o cien.
uNA brubuja, no depende.del credito, ke dices.
Este tercer artículo es aun mucho mas capcioso que todos los demás juntos. Primero lo de la burbuja de alquiler ( cosa que no existe ya que no hay deudas bancarias asociadas a la practica del alquiler y si en las ventas ) es una tremenda inexactitud y sin recorrido ya que no se puede crear una burbuja de alquiler cuando no hay prestamos para ello.
Las demás medidas ofrecidas por el articulista no es que no se hayan probado antes sino que han fallado todas. Por poner un ejemplo ya el ayuntamiento de Barcelona insiste en penalizar a los grandes tenedores, bancos y particulares para obligar a una propiedad privada a arreglar los desaguisados del sistema público habitacional sin éxito ya que se va a juicio y el ayuntamiento no tiene mas remedio que recular por ser una medida anticonstitucional. Hablando de la constitución es cierto que el artículo 47 de la constitución ya establece el derecho a la vivienda pero hay que recordar a muchos letrados que hay que pagarla ya que no se otorgan pisos ni casas regaladas porque haya un derecho adquirido al igual que no se roban bancos por que hay un derecho a una pensión universal mínima. Aquí ya no hay un problema de forma sino de fondo.
Según lo que se desprende de todas estas medidas es que el okupa nunca va a ser punido por fechorías tan graves como usurpar una vivienda privada ( sea de bancos o no ) siempre va a ser el malvado propietario de la capa negra el que tenga que pactar, resolver e incluso pagar abogados para su restitución legítima. Y ¿que le pasa al que comete un delito de okupación ? Nada.
Una de las opciones que yo propondría sería un tipo de fiscalía o de policía dedicada exclusivamente a estos casos. Una vez establecida y profesionalmente entrenada daría una semana para que ambas partes presenten documentación para poder demostrar quien es el que produce la ocupación ilegalmente o no. En este punto ya se podrían proponer medidas ya sean sociales o penales según el caso porque no todos podrían estar en la misma situación. Aquí yo añadiría que el perfil mas abundante en la gestión de ayudas sociales por parte de los ayuntamientos es ofrecer pisos de índole público en barrios en las que los demandantes de essa ayudas los rechazan sistemáticamente por estar «muy alejados» del centro.
Es del todo sabido que es un tema difícil de solucionar pero el peso de todos estos problemas están ahora mismo en las espaldas de los propietarios que siempre al final han tenido que desembolsar dinero para adquirir las propiedades ya sea una, dos o cien.